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La discusión sobre un posible aumento al impuesto predial surgió durante la consulta del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM) y coincidió con la aprobación esta semana de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral. Aunque ambos instrumentos buscan mejorar la información sobre los inmuebles, tienen objetivos y alcances distintos.
La controversia se centró en si la actualización de los valores catastrales podría elevar el predial y si las propuestas para desarrollar terrenos baldíos generarían nuevas obligaciones para sus propietarios.
El POZMVM plantea mejorar el cobro del predial mediante acuerdos de colaboración entre estados y municipios y, en una segunda fase, actualizar los registros catastrales para acercar los valores registrados a los del mercado inmobiliario. Esta última propuesta estuvo en el centro de la polémica.
José Alfonso Iracheta Carroll, subsecretario de Ordenamiento Territorial, Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), explicó que el impuesto tiene dos componentes: el valor catastral que sirve como base y el porcentaje aplicado para calcular el cobro.
"El predial tiene dos componentes básicos: uno, el valor base, que es el valor catastral, y el segundo es el porcentaje de aplicación", expuso.
Por ello, actualizar el valor catastral no implica necesariamente un aumento del impuesto, pues el resultado también depende de las disposiciones fiscales locales. Iracheta sostuvo que los gobiernos locales de las entidades incluidas en la consulta han expresado que no buscan aumentar el predial.
El funcionario reconoció que la redacción del programa requiere mayor precisión y afirmó: "Definitivamente se va a revisar para que tenga la precisión que requiere tener y que no genere interpretaciones que generan preocupación en donde no la hay".
La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) pidió que el programa no se apruebe en sus términos actuales, al considerar que algunas medidas podrían elevar los costos de los proyectos.
"La suma de estas medidas encarecerá el suelo y la ejecución de proyectos, con efectos negativos sobre la construcción de vivienda, inversión y generación de empleos", sostuvo la asociación.
El programa también propone fortalecer las contribuciones de mejoras —que permiten recuperar parte del beneficio generado por obras públicas— y crear un Fideicomiso Metropolitano para financiar proyectos de interés común. También plantea captar parte del valor que adquiere el suelo por decisiones públicas. La aplicación de estos mecanismos dependería de las reglas y adecuaciones legales correspondientes.
El POZMVM plantea dos instrumentos para promover el aprovechamiento de predios vacíos o subutilizados. Uno es el gravamen al desperdicio urbano, un impuesto propuesto para desincentivar que ciertos terrenos permanezcan sin uso en zonas consolidadas con infraestructura y servicios.
El otro son los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios, que contemplan identificar predios y dar a sus propietarios un plazo de entre dos y cuatro años para construir. Si no cumplen, la propuesta prevé la posibilidad de recurrir a una venta mediante subasta pública para que otra persona desarrolle el terreno.
Sobre esta medida, Iracheta reconoció que el planteamiento necesita ajustes. "La redacción de esa sección en particular no es clara, se tiene que fortalecer", dijo al responder sobre la posibilidad de una venta forzosa.
El subsecretario explicó que antes de recurrir a una subasta se buscaría dialogar con los propietarios y facilitar permisos y licencias. "Primero, se discute con los propietarios cuando son sujetos a este proceso para que puedan desarrollar y tienen un plazo bastante amplio para hacerlo", expuso.
La ADI cuestionó las posibles obligaciones para los propietarios de terrenos vacíos o subutilizados, pues mantenerlos podría resultar más costoso cuando existan impedimentos administrativos, técnicos o de mercado para desarrollarlos.
Sin embargo, el POZMVM tiene un carácter orientativo y no establece por sí mismo una venta automática de propiedades. La eventual aplicación de estos mecanismos dependería de las autoridades competentes y de los marcos legales correspondientes.
El POZMVM busca coordinar políticas de ordenamiento territorial, desarrollo urbano, movilidad, transporte, medio ambiente e infraestructura en 84 demarcaciones: las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y Huitzilac, en Morelos.
La consulta pública comenzó el 24 de septiembre y concluye el 22 de noviembre de 2026 en la Ciudad de México, el Estado de México y Morelos. En Hidalgo, el plazo termina el 24 de octubre.
Por su parte, la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral busca establecer bases comunes para modernizar y homologar los catastros y los registros públicos de la propiedad en todo el país. La iniciativa contempla herramientas como una clave única para identificar los inmuebles y una plataforma para compartir y actualizar información entre autoridades.
El Senado aprobó el proyecto el 14 de octubre y lo turnó al Ejecutivo federal. Solo está pendiente su publicación en el Diario Oficial de la Federación (DOF).
La ley busca mejorar la identificación de los inmuebles y facilitar la coordinación entre la Federación, los estados y los municipios. Sin embargo, homologar y actualizar la información catastral no equivale, por sí mismo, a ordenar un aumento del predial ni un incremento en los precios comerciales de las viviendas. El valor catastral es una referencia fiscal, mientras que el precio de mercado depende de factores como la ubicación, la infraestructura, los servicios y la oferta y demanda inmobiliaria.
La diferencia central es que el POZMVM propone medidas de ordenamiento territorial y financiamiento metropolitano, mientras que la Ley Catastral busca homologar la información inmobiliaria en el país. Ninguno establece por sí mismo un aumento automático del predial.